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卢浮花园物业服务合同

卢浮花园业委会 2021-01-10 16:19:02

甲方:余姚市凤山街道东城社区卢浮花园(业主/业主大会)执行机构:卢浮花园业主委员会

乙方:广东中奥物业管理有限公司宁波分公司(物业服务企业)

统一社会信用代码:913302056712310884

法定代表人:陈卓                   

通讯地址:宁波市江北区文教路85号369室           

             

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国家、省、市《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方提供小区物业服务事宜,订立本合同。

 

第一章 物业基本情况

第一条  物业基本情况

物业名称:卢浮花园;

座落位置:余姚市城东新区东环路与金型路交叉口;

物业管理区域四至范围(规划平面图):

东至兵马司路;南至金型路;西至东环北路;北至冶山路;

占地面积:    75000  平方米;

总建筑面积:220040.12平方米,其中:

地上建筑面积149956.88 平方米(含住宅 135306.73    平方米,非住宅 14650.15    平方米);

地下建筑面积 70083.24平方米(含人防地下室)。

 

第二章 服务内容与质量

第二条  乙方提供物业服务的等级标准,按《余姚市普通住宅小区菜单式物业服务收费参考标准》规定的Ⅰ级服务内容与服务标准执行。

乙方应严格执行相应等级的服务内容和标准,保证足额的人员编制及岗位考核要求,采用先进的管理经验,改进物业管理设施设备,不断提升自己的服务能力,应把让更多业主满意作为乙方的工作目标。

乙方应根据需要对物业共用部位、共用设施设备(含电梯)进行投保,并承担电梯的年检、维保及单项日常维修费用捌佰元人民币以下部分和其他场所单项维修贰仟元人民币以下部分的相关费用,上述费用已包含物业费中,乙方不得再向业主额外收取,其余多出部分由专项或日常维修资金补充。

(附:小区内乙方承担维修费用限额拾万元人民币,多出部分乙方不再承担,由专项或日常维修资金承担,以上以自然年结算。)

 第三条 乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的,应当与业主签订特约服务协议,服务事项及服务费用用由双方在协议中约定(详见附件七)。


 第三章 物业服务费用

 第四条 本物业管理区域物业服务付费标准及方式:

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积支付。具体标准如下:

高层住宅1-5层:1.80  元/月·平方米;

高层住宅6-11层:2.00  元/月·平方米;

高层住宅12-16层:2.20  元/月·平方米;

商铺:  2.00 元/月·平方米;

地下车库(位)公共设施使用费: 50 元/月·个;

六层以上二次供水3.35元/吨(市场价作相应调节,由乙方代收)

(说明:以上含二次供水、供电设施设备运行中产生的漏(损)耗、电费等相关费用;架空层不作为首层。)

本物业管理区域物业服务付费选择包干制,即:

物业服务费用包干使用,盈余或亏损均由乙方享有或承担。

乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

第五条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用,由业主承担。

物业服务费用按年度支付,业主或非业主使用人应在当年度三个月以后开始预缴当年度物业费,收费周期6月内物业公司不得采取限制业主电梯卡、车辆进出等措施。物业服务费可预收,但预收期限不得超过12个月,本合同存续的剩余期限不足12个月的,预收期限不得超过合同的剩余期限。业主或非业主使用人逾期支付物业服务费的,从逾期之日起按每日千分之  三 收取滞纳金。

业主约定由非业主使用人支付物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人之间的付费约定,业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时,业主或者非业主使用人应当结清物业服务费用。

第六条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。

乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用的,可以向委托单位收取代办手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第七条  物业服务中的装修垃圾清运费按价格主管部门有关规定执行,住宅、非住宅房房屋付费标准 3.8 元/平方米;二次及以上装潢的付费标准与乙方协商确定。物业应及时对装修垃圾暂存地进行清理。

对因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的,由装修单位(装修人)按实际损失赔偿。

第八条  乙方应在每年3月底前在醒目位置向全体业主公示公共收益的收支情况,公示情况报市物管中心备案。对收支情况有争议的,甲乙双方可选择委托双方共同认可的专业审计机构进行审计,审计费用由乙方承担。

第九条  业主占用公共部位停车,需按车位  200 元/个·月(根据市场定价可以适当上下浮,具体价格经业委会审核后确定)的标准支付公共部位占用费。

公共部位占用费归全体业主共有,由乙方代为收取,管理成本从中列支。乙方应单独记账,独立核算,接受业主的监督。

乙方应做好车辆出入管理,引导车辆有序停放、巡查、设施设备养护等服务,但不承担车辆保管义务。需要进行车辆保管服务的,由车位使用人与乙方另行签订保管合同,收费标准由车位使用人和乙方根据相关法律法规规定协商确定。

第十条  临时停车的收费标准由业主(代表)大会讨论确定,并向物价部门备案。

第十一条 本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、公共场地租赁及其他物业共用部位、共用设施设备,采用以下方式经营:

1、原则上统一委托乙方经营,签订三方合同,业委会作为合同的监督方,有权做出一票否决,签订的所有合同甲乙双方均留档备查。以上所得收益乙方收取占经营所得收入的30%(含乙方相关税费和管理成本),用于补充物业综合服务费,其余70%归业主委员会作为业委会日常运作经费及补充公共日常维修资金。

2、乙方对经营用房等经营不善或拟定的合同价格明显低于市场价的,可由业主委员会直接经营,收入归业主委员会所有,作为业委会日常办公及补充公共日常维修资金。如乙方私自处置全体业主所有的物业经营用房、公共场地租赁及其他物业共用部位、共用设施设备或者采用阴阳合同欺瞒业委会的,乙方应对所得收入的双倍进行补偿。

  第十二条 乙方接受业主(非业主使用人)委托,提供专项服务的,专项服务的内容和费用按其约定执行。


第四章 双方的权利义务

第十三条 甲方的权利与义务:

(一)在乙方入驻前 / 日内,甲方应配合乙方对小区 发电机房、   电梯机房 、 高配房 、  水泵房 等物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验。

在乙方入驻前 / 日内,甲方应向乙方提供物业管理用房,建筑面积 1549.69平方米,其中包括:办公用房 667.65 平方米,其中地上部分位于卢浮花园8幢8-D室建筑面积529.56平方米,地下部分位于地下室15#与16号楼之间建筑面积138.09平方米;经营用房882.04平方米,其中地上部分位于金型路1307、1309号(卢浮花园2幢),建筑面积627.38平方米,地下部分位于5幢北,车位C1032-C1036、C1091、C1092、C1096、C1097、C2165、C2167,建筑面积254.66平方米。

其中,对于所有权属于该物业管理区域内全体业主的物业管理用房:物业管理办公用房供乙方在合同期限内无偿使用,但不得擅自改变其用途,物业管理用房位于:卢浮花园8幢8-D,面积约:150平方米;物业管理经营用房委托乙方经营或出租使用,出租经营用房的,租赁期限不超过本合同约定的期限。经营用房所得收益按本合同第十一条执行。

在乙方入驻前 / 日内,甲方应向乙方移交竣工图、用房清单等相关资料。(具体详见附件八)

甲乙双方办理物业查验、移交手续,应签订物业承接查验协议,确认查验过的物业共用部位、共用设施设备及相关场地存在的问题,甲方应承担解决存在问题的责任,具体解决办法双方约定(具体详见附件八),作为界定各自在物业管理方面承担责任的依据。

(二)配合乙方做好物业管理区域内的服务工作,支持乙方依法依合同开展物业服务活动。对乙方提出的物业服务相关问题,积极反馈,如需全体业主共同决定的,及时召开业主(代表)大会。

(三)督促业主、非业主使用人按时支付物业服务费,当业主、非业主使用人不按规定支付物业服务费用时,协助乙方催收。

对于逾期不支付物业服务费的,业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布欠费业主室号进行催讨;仍不支付的,业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

(四)监督《管理规约》的实施,对业主、非业主使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,授权乙方对业主、非业主使用人违反《管理规约》的行为,依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止。

(五)甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成约定的服务内容和服务标准的,乙方有权依法解除本合同;甲方应以本合同服务剩余期限的物业服务总费用为基数向乙方支付 3‰ 的违约金,并赔偿由此给乙方造成的损失;乙方应把物业费用结算至合同解除(到期)的当日,剩余已收取的物业服务费用应退回业主委员会托管。

第十四条 乙方相关的权利义务:

(一)设立专门机构负责日常物业服务工作,并委派相应专业的物业服务人员履行本合同。乙方可选聘专业公司承担本物业的专项服务,但不得将本物业整体委托给第三方管理,并对专业公司的服务行为承担连带责任,乙方聘用第三方管理的专项服务内容、委托协议、委托事项等经甲方同意,相关资料经甲方审核、存档。

(二)接受甲方、业主和非业主使用人的监督,定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况,及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,及时处理业主和非业主使用人的投诉。

(三)乙方违反本合同约定的义务,或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形,致使不能完成约定的服务内容和服务标准的,甲方有权依法解除本合同,并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿;乙方预收的物业服务费用应当返还给相关业主、非业主使用人;造成业主、非业主使用人经济损失的,乙方应予经济赔偿。

乙方违反本合同的约定,擅自提高物业服务等费用标准的,对超出标准的部分,业主和非业主使用人有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和非业主使用人有权要求乙方双倍返还。

(四)双方约定物业服务的考评采用以下方式进行:

业委会会同业主代表、社区按每季进行现场考评,确定物业企业履约情况,考评表详见附件,对考评结果有异议的,可申请业委会做最终判定。业委会有权根据需要对考评表做适当改动,但考评内容不得超出合同约定的等级服务内容和标准。

(五)物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

(六)对于违规装修、违法搭建建筑物或构筑物、乱搭乱设广告牌及擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供热、有线电视、通讯、排水、排污、消防等行为,经劝阻、制止无效的,在甲方授权下,乙方可禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域,也可采取停水、停电等强制措施。

在甲方授权下,乙方可以强行清除擅自在公共区域堆放的杂物及擅自在公共绿化用地上种植的蔬菜和其他植物。

在甲方授权下,乙方可以暂时扣留小区内散养的家禽及违反有关规定饲养的宠物,情节严重的可采取没收处理。

(七)在物业服务过程中发生下列事由,乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;

2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和非业主使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

5、因甲方或业主、非业主使用人未及时交纳供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的;

6、业主、非业主使用人违反《管理规约》和物业管理区域内规章制度的行为,虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后,仍未解决,其行为对其他业主、非业主使用人产生妨碍和影响的;

 7、物业管理区域内发生刑事、治安案件或第三人行为造成的损害,但乙方有过错的除外;

8、甲方自己的行为造成的损害;

第十五条  本合同其他相关违约责任的约定:

(一)乙方的管理、服务人员配备不足,或服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的,或反馈不及时导致业主投诉的,甲方有权向乙方提出书面整改通知书,同时接受业主委员会对其存在的过失行为进行酌情的经济处罚,处罚所得款项用于补充日常维修资金或业委会办公支出;发出通知书以后,乙方在合理期限内仍未整改达到合同约定的服务内容和质量标准,甲方有权终止合同,并向乙方索赔。

(具体罚款措施如下:考评不合格根据考评评分进行相应的处罚,考评分不足85分,不足部分每分处罚1000元;服务人员未按要求配足,每缺1人,处罚该工种服务人员的当日人工成本。)

(三)乙方未按规定对小区共用部位、共用设施设备开展日常运行维护、保养或乙方工作人员失职、失误而导致出现故障、破损,或造成人员伤害的,由此造成的损失由乙方全额承担。


第五章 其他事项 

第十六条   本合同期限自 2018年 1月 1日起至  2019年  12  月 31日止。

第十七条   乙方指定物业服务项目负责人为:  徐强 ,项目经理证书编号:3334170944   ,从业信用登记证号: 20160082 ,联系电话: 18198910600   。指定的项目经理需在市物业行业主管部门进行备案登记,无不良信用记录,并按时接受主管部门安排的继续教育。乙方更换项目负责人的,应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的,乙方应当于30日内更换。

第十八条 在合同期限内,经甲乙双方协商和业主大会同意,可根据物业服务成本变化情况等因素调整物业服务收费标准。

第十九条 本合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满前一个月与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第二十条  本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理档案、资料以及属于全体业主所有的财物于合同截止日一个月内完整地移交给甲方,保证小区各设施设备正常运转,并按照相关规定办理移交和物业项目退出手续。

第二十一条  业主可与非业主使用人就本合同的权利义务进行约定,但非业主使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

第二十二条  本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与合同具有同等法律效力。

二十三条 本合同未尽事宜,双方可另行签订补充协议,并报物业所在地行业主管部门备案。

第二十四条  本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,也可向物业所在地主管部门申请调解,协商或调解不成,双方可向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼,相关费用由败诉方承担。

第二十五条  本合同一式捌份,甲、乙双方各执  叁 份,报市物业管理中心备案贰份,具有同等法律效力。

第二十六条 本项目甲、乙双方物业管理招投标文件,为本合同的附件,具有同等法律效力。


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