【文丰研究】托管型商业地产运营“变更”的法律后果

2023-05-10 14:56:27

一、托管型商业地产及其运营种类

托管型商业地产,是开发商将商铺出售给投资者(业主)后,投资者作为商铺的所有权人委托第三方商业管理公司对商铺进行托管经营的模式。托管型商业地产的实质,是将商铺中的所有权的权能进行分离,即将占有、使用、收益、处分四项权能中的占有、使用权能让渡给开发商或其他商业经营管理公司。其优势在于开发商或第三方商业管理公司可以充分发挥其强势的地位,对商业广场进行整体包装、招商、运营和管理,使整体商业广场可以发挥其最大的效益,保障投资者的预期利益,从而避免了由于投资者自身的弱势而导致商场无法良好的运营,最终成为烂尾楼而血本无归。

根据投资者与第三方商业管理公司或承租商户计租方式的不同,托管型商业地产在运营过程中主要有如下类型:(1)保底式托管即不管投资者的商铺是否实际是否招租成功,均由第三方商业管理公司向投资者支付固定的托管收益。(2)服务式托管是第三方商业管理公司按照商业地产的统一定位,积极向投资者推荐商源、引导对接,但不对租赁结果负责,投资者的收益取决于商铺是否在租。(3)联营式托管,即按照约定的比例抽取承租商户的营业收入作为投资者的托管收益。实践中,该种方式也经常会与第(1)种类型结合,出现保底加联营的托管运营方式。

二、托管型商业地产运营的“变更”

一般而言,无论是哪种具体的运营方式,投资者在购买托管型的商铺时,首先会在《商品房买卖合同》中以附件或补充协议的形式与投资者明确约定,投资者统一选择托管经营的方式,将其购买的商铺交由第三方商业管理公司进行统一的托管经营。在签订该《商品房买卖合同》的同时,投资者也会同时与第三方商业管理公司签署《托管经营协议书》,就托管经营的范围、方式等具体事项进行详细约定;其次,由开发商或其指定的物业公司自行或通过第三方经营管理公司对整个商业广场进行统一的规划招商和经营管理;再次,第三方商业管理公司或投资者与承租商户就该商铺签订《租赁协议》,就商铺的计租方式及支付方式等进行约定;最后,由承租商户或第三方商业管理公司按约定向投资者支付托管收益。

可以说,托管型商业地产是开发商、投资者(业主)、承租商户、商业管理公司等多种利益的结合体。正是由于涉及主体的多元性以及商业运营的复杂性,笔者认为,托管过程中商业地产运营主要包括投资者的变更、承租商户的变更、第三方商业管理公司的变更、运营方式的变更、商铺现状的变更等,但根据托管期限届满前与届满后时间节点的不同,会有不同的法律后果。

三、 “变更”后的法律后果分析

(一)托管期限届满前的变更

基于上述流程,笔者对托管期限届满前“变更”的法律后果分析如下:

1、对于投资者的变更。

根据“买卖不破租赁”的法律规定,在租赁协议合法有效、商铺已交付承租商户使用且商铺不存在出租前已设立抵押权,,原租赁合同对承租商户和新业主继续有效。

2、对于承租商户的变更。

则需结合不同的运营方式区别对待。如是保底式托管,则不会对投资者收取托管收益产生任何影响,第三方管理公司仍应正常支付托管收益;但服务式托管的情形下,投资者会面临暂停获取托管收益、重新签订租赁协议以及向原承租商户追责等情形。同时,一个商户的变更可能会影响几个、十几个甚至几十个投资者的托管收益情况。

3、对于第三方商业管理公司的变更。

如仅仅是名称的变更,则无碍整个托管经营模式;如是商业管理公司主体的变更,则是将托管期限届满后续期产生的法律风险暴露前端,笔者将在后问详细论述这种变更导致的后果及风险。

(二)托管期限届满后的变更

1、托管运营方式的变更。

托管型商业地产中,基于投资者的授权,第三方商业管理公司可以根据商业经营的需要自由调换商铺、确定租金,享有高度的统一经营、统一管理的权限。但是托管期限届满,投资者作为商铺的所有权人,有权决定是选择继续托管运营,还是不托管、自主经营的模式,即决定权在于投资者,而非第三方商业管理公司。这是考验第三方商业管理公司托管期限内经营管理能力、协调能力的问题,也关系到项目后期运营成败的问题。一旦投资者自主经营,则必然会出现投资者各自放租、不受约束,令项目出现定位混乱、管理不善、收益下降等局面。

2、对于承租商户的变更。

一般而言,为避免出现多重违约,承租商户的租赁期限与托管期限保持一致。即托管期限届满后,承租商户的租赁期限也届满,此时商户的变更一般不涉及商户违约的问题。但在托管期限届满后,承租商户需与第三方商业管理公司或投资者就租金标准、支付方式等达成新的约定,并签订新的租赁协议。

3、对于投资者的变更。

投资者与开发商的房屋买卖合同关系不因托管期限是否届满而发生变更,在此不再赘述。

4、对第三方商业管理公司的变更。

托管期限届满后的商业管理公司变更,主要分为在原商业管理公司主导下的变更及投资者主导下的变更。

一般来说,商业地产项目前期的培育期需要3-5年,之后才慢慢有收益。实践中,第一个托管期限往往是3年或者5年,该期限届满后,除非是出现严重的亏损或者烂尾等情形,原第三方商业管理公司都会选择继续托管经营,或者在其主导下引进新的第三方商业管理公司进驻。但是,托管经营的前提是取得该商业地产项目投资者的授权。

如投资者对托管收益无法达到投资者的预期或认为商业管理公司未尽管理职责的,托管期限届满前投资者或不同意委托原第三方商业管理公司继续托管经营,或另行选择新的第三方商业管理公司托管经营。

投资者分散且众多是商业地产项目统一托管运营的主要原因,这一特点也决定了商业地产项目的投资者难以形成完全一致的意见。对托管经营的虚拟产权式商铺,其业主除受到一般所有权形式的限制外,还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。是否继续委托经营、委托原商业运营管理公司还是选择新的商业运营管理公司托管运营等事项,是有关全体业主共同管理权利的重大事项。,,不仅要考虑其自身利益,还要顾及其他业主的利益以及整体物业功能的发挥。

5、对商铺现状的变更

托管经营的商铺面积相对较小,单个出租其经营业态、种类、范围等均会受到很大限制。基于投资人的授权,托管期间的商业管理公司需根据招商情况、业态布局以及承租人的要求,对商铺的空间尺寸进行一定的调整,也可能会根据情况将原商铺变成通道、洗手池等。托管期限届满后,一旦业主不再托管经营,商铺现状的变更问题是业主拒绝与商业管理公司办理交接中的主要抗辩理由。

 四、托管型商业运营“变更”的法律风险管理

为规避托管型商业运营“变更”后的法律主体变更、违约责任及商铺交还中的法律风险,除了商业管理公司应加强自身制度建设、规范其经营管理行为外,重点建议做到如下几点:

1、合理设计协议条款,严加把控风险点

在涉及的托管、租赁等协议中,要注意就投资人对商业管理公司的授权范围、托管模式、托管收益支付、托管起止时间、商铺返还的标准、交接手续办理等风险点进行明确约定。

2、全面把握商铺交还的标准

商铺交接过程中,商业管理公司和业主应根据托管协议的约定返还商铺,即或将商铺按照届时现状返还,或是按约定进行一定的恢复后返还。如商铺变更后的现状与其购买商铺的合同目的不符,即使约定按照届时现状返还,商业管理公司也应适当予以恢复,以确保业主购买商铺的合同目的实现。对恢复的标准,司法实践中,一般以可以明显看出商铺的四至为衡量标准。

3、妥善做好托管到期后的续期工作

托管协议、委托经营协议一般会明确约定在该项目专有建筑面积占总建筑面积且占总业主人数达到一定比例同意继续托管经营的情形下服从大多数业主的意见。对托管经营协议中的该约定,根据笔者检索的关于虚拟产权式商铺能否返还的相关案例,虽有江苏高院(2015)苏审三民申字第00727号案例的支持,,因此仍需要商业管理公司提前妥善做好与投资人的续期工作,征得同意托管续期的专有面积及业主人数比例建议均为三分之二以上。


姬烨     律师

姬烨是上海大学法律硕士、文丰所房地产业务部专职律师,擅长房地产法、 公司法 、民商法等法律事务。执业期间致力于房地产开发、房地产众筹、互联网金融、公司商事非诉事务及民商事诉讼案件的办理,先后为中能华启投资集团有限公司、万汇投资控股有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、郑州万汇置业有限公司等单位提供综合性法律服务。

Copyright © 2023 All Rights Reserved 版权所有 华泰证券联盟