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万科物业、彩生活、南都物业如何发展长租公寓?

2019-12-01 15:45:49

本文字数:2644字

阅读时间:3分钟

在需求和政策刺激下,各类公司纷纷进军长租公寓市场。此前,租赁领域的玩家主要以开发商、中介机构、酒店集团和创业公司为主。以社区服务为主、掌握大量租赁房屋的物业公司也准备大展拳脚,力图分享存量市场的这块巨大的蛋糕。据了解,万科物业、彩生活和南都物业均通过不同的方式切入这一领域。例如,今年万科物业上线了美居服务,从“资产托管”这一方式切入租赁市场。作为租赁市场一支新的力量,物业公司旗下长租公寓与其他类别到底有何不同呢?

表:长租公寓领域的主要参与企业情况

数据来源:亿翰智库

运营方式:轻托管或自营

物业公司在长租公寓的运营方式,主要以资产托管和自营为主。目前,万科物业在长租公寓方面的业务属于旗下的房产经纪进行管理,这一领域目前以中介类租赁公司为主,如自如和我爱我家相寓。万科物业的美居服务已经悄悄上线许久,从“轻托管”这一角度入手租赁市场。“轻托管”即小区业主将房屋托管给万科物业进行出租,万科物业从中赚取房租的差价。

作为较早闯入长租公寓这一行的物业公司,彩生活走的都是自营的道路,旗下分别设立了“乐家”和“群岛”,作为长租公寓的专业运营公司,这一方式与万科泊寓具有相似性。彩生活乐家成立于2017年6月,青年公寓品牌为“乐家”,搭建为一站式租赁管理服务平台,据乐家执行董事长刘昕表示,乐家的目标是2018年能拿下2-3万间房源。

南都物业群岛在长租公寓的运营上主要分为整租和散租两大块,既有轻托管,也有自营。整租就是整栋楼收购或租赁,进行产品包装,服务运营,从租金中获得收益。散租就是在小区里,对业主空置房屋进行托管、装修并出租。截至2017年12月底,南都物业已签约及中标项目数量约300个,服务面积近4500万平方米。

表:物业公司参与及运营方式

来源:亿翰智库

项目获取:主要来源于小区空置房屋

由于物业公司在进入长租公寓领寓具有社区入口这一天然的优势,所以房源项目的获取也主要来源于所管理的小区。万科物业的房源几乎都来自于本集团下的居住产业,万科物业通过改造,致力于打造从“全屋装修”、“局部改造”、“装饰软装“一站式服务体验。此外,彩生活的多数房源也来源于所管理的小区。据了解,截止2017年6月底,彩生活已经管理2335个小区,共计4.2亿平方米,在深圳已拥有4000多套集散式住宅。南都物业群岛散租类房源也主要来自于小区业主的空置房屋。

由于物业公司管理房源有限,为了规模快速扩张,物业公司也会采取收购民房的方式获取项目。由于深圳拥有部分小产权房和城中村,其中的民房也可以改建为长租公寓。如在17年彩生活便在下沙、沙尾已收获三栋农民房约280余间房,对其进行装修改建为长租公寓后进行出租。

表:物业公司房屋来源

来源:亿翰智库

产品定位:以青年群体为主,产品线偏单一

在产品定位上,物业公司在对长租公寓进行产品定位上,不同的公司定位有所不同。万科因为旗下拥有泊寓作为集中式公寓的运营公司,万科物业主要还是以分散式的托管公寓为主,目前尚未形成产品线。彩生活目前也仅推出乐家这一大的产品线,并无相应的细分产品。这两家公司长租公寓均面向的以青年群体为主。

三家物业公司中,只有南都物业群岛根据客户群体的不同,推出了不同的产品线。南都物业围绕以服务公寓、国际青年社区、托管公寓三大产品线为核心的“群岛”品牌。目前已经在杭州推出群岛·MOMA服务式租赁公寓和群岛·JUNGLE国际青年社区,前者客户大多来自周边阿里、华为、网易等大型高新技术企业,以及钱江新城从事金融、医疗、银行的高级白领;后者主要面向的是青年毕业生为主。

表:物业公司长租公寓产品系

来源:亿翰智库

收入来源:前期均以租金收入为主,

               后期尝试增值服务收费

作为长租公寓领域新入场选手,物业公司在项目运营前期依旧依托于租金赚取差价得以收益。目前的长租公寓领域,是各品牌运营商、地产商持币入场的混战局面,尽管部分品牌商拿到大笔融资,但眼下依然没有任何一家获得十足的安全感,究其根本,核心危机来自盈利的压力。

公寓溢价有限,提升装修档次、加强服务、提高品牌溢价,才是提升长租公寓盈利能力的重要方式。例如南都物业群岛负责人就表示,南都物业建立了互联网平台,以客户满意度为前提,接入了多种第三方服务,例如家政、幼托、养老、健康等,使社区服务多样化,提高物业服务附加值,满足租客全方位需求。

展望:具有物业服务的优势,

           但具有规模扩张的局限

长租公寓这个行业,其实其规模化并不必然带来规模化的协同效应,本质上这并非一个典型的“平台做大、边际成本降低”的生意。物业公司涉足长租公寓,在服务与设施上占据优势的同时,在其他方面也面临着重重挑战。

其优势主要体现在两方面:一方面,当前中国长租公寓运营的主流模式便是“租金+服务“。物业公司凭借本家领域的优势,凭借对客户居住、活动等需求的了解,相对于其他长租公寓玩家,在”服务“着方面占据极大优势。另一方面,长租公寓目前大多分布于一线二线城市,同一集团下开发商自带房源优势,在很多非常好的地段都有自持地块,物业公司在此基础上得以发展,势态前程大好。

此外,由于物业公司的地点普遍固定且单一,相对于其他长租公寓跑马圈地的姿态,略逊一筹。与此同时,相比美国以金融手段为主的运营模式和利润构成,国内长租公寓运营商目前仍在服务、运营的角色上寻找定位和想象空间。物业公司是否会加大规模,通过资产证券化(REITs)运营来获得稳定收益,还是简单涉足试水,目前行业天花板仍不明朗。圈地割据仍是现在长租行业的主体,未来的格局,还需观望。



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