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“乡村振兴,产业先行”之农业服务篇:土地托管先锋美来生威;国土住建部联合放大招!农村集体土地可以作为建设用地!

2019-12-09 07:48:26

“乡村振兴,产业先行”之农业服务篇:土地托管先锋美来生威

文 | 和君咨询资深咨询师 王琦


美来生威科技(北京)有限公司(以下简称“美生”)是美来众联与大连生威于2017年成立的农业服务合资公司。美来众联是专注于土地托管的平台型公司,董事长为原先锋种业中国区总裁刘石先生;大连生威是已有20年运营历史的国大宗农产品供应链管理企业,今年3月引入饲料龙头双胞胎作为参股股东。两家公司携手聚焦农业服务领域,可以说是“强强联合”。


美生的定位是以“土地托管”为切入点,整合当地农机手实现集约化生产和经营,通过标准化的产品对接下游用粮企业,实现“订单农业”,从而打通全产业链,实现从农资投入到粮食贸易的闭环。


美生模式为农业现代化提供了一个样板,同时美生扩张也为农业产业互联网的进化提供了一条可行路径。本文重点关注美生在农业服务领域的模式创新。


全文分为四个部分:1)美生解决了农业产业链的什么难题;2)美生如何解决这个问题;3)美生解决这个问题的优势;4)小结:美生的价值与未来。


1

解决了什么难题


我国粮食作物产值约2万亿元,是农业产业中规模最大、影响最广泛的一个版块。于农村,影响近2亿多户家庭的吃饭和基本收入问题;于产业,影响下游用粮企业至养殖行业的成本效率问题;于国家,关系到“藏粮于技,藏粮于地”的粮食安全战略问题。


粮食生产一直以来最粗放和缺乏效率,也是最难吸引资源的洼地。《道德经》有言“天之道,损有余而补不足”,在国家政策和市场力量的双重推动下,近年来粮食种植领域已迎来转机,昔日“洼地”开始汇集“水源”。而破局之道就是先能够解决“谁来种地、怎么种地”的问题。


“怎么种地”基本已经达成共识,土地改革给粮食种植注入了制度因子,盘活了生产要素,有助于加快适度规模化进程,同时引入技术要素切实提高生产力水平。


那么“谁来种地”?即谁更有能力整合资源和技术要素?这些年的主流模式是通过土地流转将耕地集中到种田大户或商业资本手中,虽然实现了规模化种植,但土地流转也存在一些问题,一是有关经营权流转的法律法规尚未完善;二是租金成本过高加大了种植风险;三是产权与物权割裂,在信用机制没有建立起来之前农户和流转方都会有后顾之忧。


相比之下,土地托管可能是现阶段更合适的规模化路径,能成功托管农民土地的社会化服务组织,才是解决“怎么种地、谁来种地”的破壁者。


土地托管是由专业的社会化服务组织托管农民土地,综合运用现代农业生产方式实现连片种植,提高生产效率。土地托管不改变耕地及粮食的权属,降低了土地实际经营者面临的道德风险,与农民风险共担,收益共享。


土地流转是流转方支付租金给农民,而土地托管是农民向托管方支付托管费用,土地的实际经营者不必承担高额租金风险,避免“非粮化”冲动,以轻资产模式实现了土地聚集。

      


同时农民手里有粮,心中不慌,在将土地交给专业机构打理的同时可以外出打工、或进入乡村振兴战略下的农村就业“第三空间”,增加收入。


土地托管已成为农业部着力推广的生产性服务重点方式之一,是实现农业现代化的有效途径。根据美来生威测算,土地托管市场的理论收入空间过万亿,利润空间过千亿。美生是此新型模式中相对成功的探索者。


 2

如何解决这个问题


那么美生具体如何实现土地托管服务落地的?


1.生产环节


选择适宜机械化种植区域联合当地农机手,实现全程机械化和集约化种植,节省人工成本,提高劳动效率。


美生农机操作是以村为单位,根据不同区域特点确定“标准化作业单元”的适宜操作面积(3000-10000亩不等),将拖拉机、播种机、喷药机、收获机等按照一定配比组成“标准化作业单元”“,并将几个单元组建一个“航母战斗群”,通过标准化的配置和作业实现规模快速扩张,最大限度解放农村劳动力。


整合农机手的工作由美生当地合伙人完成,首批合伙人来自原先锋种业经销商,未来主要通过招募县级优质农资经销商,运营团队本地化提高了资源整合效率。


2.上游生产资料


美生因地因时制宜确定最佳农资投入方案,农户支付的土地托管费用中大约一半用于农资采购,美生汇总订单直接对接农资厂商,实现农资集采,减少流通环节,降低交易成本。


随着土地托管规模的扩大,美生的集采能力会更强,对上游议价权也会提升,甚至部分同质化产品可以通过贴牌方式内部化,进一步降低托管成本。


3.下游粮食销售


美生第二大股东大连生威具有20多年的粮贸经验和较好的市场口碑,生威客户包括双胞胎、海大等国内饲料龙头,未来都可以成为土地托管粮食的直接采购方,大客户资源有助于实现大单品的连片种植和订单农业,并享有品质溢价,解决了农业服务过程中关键的出口问题。

图表1:美生土地托管模式框架图

资料来源:美来生威


4.全产业链


美生已经打通从上游农资、中游机械化生产作业、下游粮食流通的全产业链,并已在部分环节实现数据化,未来可以通过闭环模式获得农户、农机手的征信数据,提供小贷、保险等金融服务。


美生模式使各环节参与方均有明显受益——


对农户,外出打工的同时仍能享有粮食种植收益,而且比自己下地种植效率更高。


对农机手,托管模式耕地连片、订单稳定,保证农机操作的开工率和低成本;同时美生对农机手统一培训,采购装备,提高了其操作水平;此外美生还从土地托管费用中拿出一部分对农机手进行额外奖励。


对美生合伙人,帮助其实现从农资销售向种植服务转型,农资销售的市场份额随着当地托管面积扩大而提升,同时由经营单一品类的利润扩大到全品类(比如种子经销商增加了化肥、农药的零售利润),盈利范围扩大。


对上游农资企业,缩短了销售链条(通过美生平台直达终端),节省销售费用,并获得可靠的一手信息,有助于其及时调整产品和市场策略。


对下游用粮企业,真正实现订单农业,提高粮食品质。据不完全统计,我国一个县玉米种子有100多个品种,多品种分散化种植增加了用粮企业的品控成本;而土地托管能实现连片耕地的单品种植,保证原料稳定优质,同样价格的产品具有一致性和更高品质。


对合作的金融机构,美生的闭环模式能降低其征信成本,扩大农村市场金融业务。


美生的定位即服务以上产业链环节,提高产业链竞争力,让农业变得更简单!


 3

解决这个问题的优势


在农业服务的蓝海时代,农资企业、农业互联网创业公司等各类服务主体都在努力打通全产业链,做种植服务平台。那么相比之下美生有何优势?


首先,产业人脉资源。创始人刘石先生在农业领域具有较强的影响力和号召力,有助于连接产业链各环节资源。而美生合伙人主要来自原先锋种业经销商,头脑灵活,心态开放,人脉丰富,对当地农业特征、人文环境有充分了解,与当地农民建立了充分信任关系,有助于实现服务面积快速扩张。


其次,相比其他土地托管主体,美生提前布局下游,解决了粮食仓储物流问题,保证农民能即时兑现种粮收益,并能够极大程度上调动社会资源。


此外,相比农资企业,美生作为第三方服务平台没有产品立场,能够更加客观的选择农资投入方案,最大化农民的种植收益。


美生通过土地托管切入农业全产业链服务的模式已初见成效,2017年美生土地托管规模30万亩,预计2018年60万亩,并已拿到了饲料龙头企业的托管订单。


公司计划2020年实现托管规模400万亩,模式输出600万亩,共实现1000万亩的实际服务面积。未来远景目标是服务1亿亩的大田作物。


 4

美生的价值与未来


美生是国内为数不多能真正将农业服务落地的企业,已获得产业合作伙伴和政府主管部门的高度认可。美生模式不仅解决了种地问题,由于做到全程可追溯,粮食品质可控,也有助于下游产业升级。比如肉质品、食用油的食品安全问题,追本溯源还在上游粮源是否可控?是否有农药残留?存储运输过程是否发生霉变?全程掌控粮食种植服务商的大规模出现,才能真正解决下游企业的品控痛点。


下一步美生会将种植流程数字化,通过数据和种植模型更好的指导生产。国内数字农业发展刚刚起步,与国际农业龙头的布局相距甚远,但美生创始人刘石先生对孟山都、拜耳等农业巨头在数字农业领域的战略布局有深刻洞察,并已结合中国农业现状推导出了新型农业操作系统(AOS)框架。


今年美生在核心模块的数字化布局已有突破性进展,与佳格大数据、极飞科技等大数据物联网公司展开合作,其逻辑和可行性已获得一些专业机构的认可。


未来美生能否进化出种植业领域的产业互联网生态圈?资源总是向使用效率最高的地方聚集,目前来看美生模式对产业各利益相关方的吸引力较为可观,未来则要看托管模式大规模快速复制过程中,美生能否继续保持这个商业位势。


国土住建部联合放大招!农村集体土地可以作为建设用地!


近期,一个超级重磅的楼市调控措施公布了:国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点!


这是楼市调控以来,真正意义上的大招,其影响将非常巨大,对于楼市堪称重磅炸弹,显示出中国楼市格局的重大变化。


参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!


这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。


试点城市来了,全国推广还会远吗!


这个举措最令人震撼的看点是:


农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道!同时,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。


共享度假小院,是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里,你可以享受到共享度假的田园生活:共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......


依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。


中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。


此次改革具有重大意义


第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。


第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。


第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。


根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!


第四:大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。


两部委公布的“办法”里,还有以下看点值得注意


①:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。


②:尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


③:试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。


④:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。


⑤:承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。


那么,此举将产生什么影响?


第一:这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。


商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。


第二:大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。


第三:“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。


第四:由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房,减少了政府来自土地的收益,所以商品房市场会显得更加重要,这是地方政府的重要财源。所以,商品房市场健康发展,是上述几种房子健康发展的基础,两者看似矛盾,其实相互依存。


第五:未来房地产投资是一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说,在大城市生活早买房仍然是必要的。


最后,回答一个很多人会问的问题:为什么试点城市里,深圳缺席,而北上广都在其中?原因很简单,深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地,深圳没有这类土地了。所以,深圳的特殊性再次显现出来。


拓展阅读:试点方案全文:


利用集体建设用地建设租赁住房试点方案


利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工作实际,制定本试点方案。


一、总体要求


(一)指导思想


按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。


(二)基本原则


把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。


保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。


坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。


(三)试点目标


通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


(四)试点范围


按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。


二、试点内容


(一)完善试点项目审批程序


试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。


(二)完善集体租赁住房建设和运营机制


村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。


(三)探索租赁住房监测监管机制


集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。


(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利


承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


三、组织实施


(一)加强组织保障


国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。


(二)推进试点实施


1、编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。


2、试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导,及时研究解决试点中存在的问题。


2019年11月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。


2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。


(三)强化指导监督


各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。


(四)做好宣传引导


试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

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