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长租公寓研究报告(25页)

2019-10-11 10:21:31

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报告摘要


• 一般来说, 长租公寓指的是租期为一年, 按月为单位支付房租, 规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。

• 相较于短租民宿解决的是旅居需求, 长租面临的是生活场景, 市场容量更大, 根据研究判断, 长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。

• 目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类;从空间分布上可分为集中式和分散式。 集中式大多以整栋楼为基本单位, 分散式则以房间为基本单位, 分散于城市不同区域。

• 长租公寓成为热点, 背后存在多重驱动力。 在政策利好和海量需求的双重驱动下, 长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一, 创业公司、 房地产中介、 房地产开发商、 酒店运营商等各类市场主体争相涌入。 截至2018年3月22日, 我国共有233家长租公寓相关企业成立。 区域分布上, 成立于上海的企业数量最多, 共有49家; 成立时间上, 成立于2015年的最多, 有64家; 融资上, 共有121家企业获得过融资, 获投率达54.3%。

• 作为多链条合作并进的重产业,租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。

• 长租公寓的平台层包括针对多种垂直群体提供服务的泛人群长租公寓租赁平台,针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供服务的垂直租赁平台,以及部分业务板块涉及长租公寓的综合租赁平台三类; 服务层则包括金融、 SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。

• 具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力,是一家长租公寓企业的核心竞争要素。房源数量的多寡在某种程度上也是长租公寓企业的壁垒之一。 未来品牌推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力;长租公寓将走向以资产托管为主的轻资产模式; 租客社群将作为长租公寓未来的增值服务之一; 长租公寓平台系统未来将更走向成熟; 租约证券化将成为盘活存量资产的重要手段,未来需要从丰富除去股权投资之外的融资手段、加快政策制定和完善税收政策三个方面来让长租公寓产业更健康地发展。





长租公寓行业综述

长租公寓概念

不同于传统中介, 长租公寓更能满足租户标准规范的租住需求

• 一般来说,长租公寓指的是租期为一年,按月为单位支付房租,标准化规范化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。其主要客群为20-35岁左右的单身青年,以满足该群体成家前住房需求。

• 与传统中介相比,标准化的长租公寓一般更加规范安全;与短租民宿相比,长租公寓更能满足租户长期稳定的租住需求。相较于短租民宿解决的是旅居需求,长租面临的是生活场景,市场容量更大;其次,长租公寓一般租期稳定,便于管理。

• 但同时,与其他房地产形态类似,长租公寓的地理区位很重要。企业在获取房源时一般首先考虑区位优势,优质区位的房源将很大程度影响后期空置率、租金乃至升值空间;其次会考虑房源改造的难易程度。

• 长租公寓的优势即在于可通过集采方式,统一设计装修风格,降低装修成本,增强吸引力的同时也能带来一定的租金溢价空间。目前房屋租赁市场面临的最大痛点之一,是租客和房东之间的信息不对称,即大量重复过期信息存在,沟通效率低下,需要规范的长租公寓平台为租客和房东双方提供更为标准化的服务。

• 根据36氪研究院的研究判断,虽然长租公寓行业投资火热,但仍处于早期阶段,长租公寓总量占整个租赁市场不到10%,仍存在大量个人、二房东或中介房源。长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。未来三年,长租公寓领域可能出现两到三家持有房间数超过100万间,估值100亿美金以上的独角兽。

投融资现状

行业整体仍偏早期,上海成为长租公寓代表性发展地区,北京次之

• 近年来, 创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各路玩家在租售并举等政策利好和海量租房需求的大背景下陆续切入长租公寓行业。 根据鲸准数据库收录,截至2018年3月22日,我国共有223家长租公寓相关企业成立,从各资本的布局可看出,长租公寓正成为资本关注的热门赛道。 其中成立于上海的企业数最多,有49家,占22%;北京次之,有35家,占15.7%。

• 根据鲸准数据库, 2015年成立的长租公寓相关企业数最多,为64家。2017年长租公寓相关企业成立数为13家,数量有所回落。

• 投融资方面, 根据鲸准数据库,223家企业中有121家企业获得过融资, 获投率达54.3%, 一共获得126.8亿人民币的融资额。其中最后一轮由华平资本、华住酒店和梅花天使创投参与投资的最多,各2家。

• 这些获投企业中目前处于B轮(包含B+轮) 及之前的有90家,占成立企业总数的44.4%, 并购的2家,新三板6家,上市2家。这说明尽管长租公寓行业整体偏早期,但目前各方资本对该领域都较看好。

产业链图

长租公寓产业生态正不断完善并出现垂直平台和细分服务

• 作为多链条合作并进的重产业,租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。其中平台层包括泛人群租赁平台, 垂直租赁平台——针对白领、蓝领、女性、海外等不同特征用户群体,不同地域提供服务的,以及综合租赁平台三类; 服务层则包括金融、 SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。

 长租公寓不同模式分析

长租公寓玩家总述

长租公寓行业目前主要涉及租赁平台和细分服务提供商两类玩家

• 长租公寓行业从租客、业主到平台层和第三方服务提供商,搭建成完整的商业闭环。目前行业内玩家角色众多,平台层主要包括泛人群租赁平台、垂直租赁平台和综合平台三类。 泛人群租赁平台包括自如、魔方公寓等囊括多种垂直租赁领域的和万科、如家等房地产、酒店旗下的长租公寓, 垂直租赁平台则指专门针对白领、蓝领、中高端用户、女性、海外市场等不同用户群体、不同市场的租赁平台,以及综合租赁平台如嗨住、蘑菇租房、 58同城旗下的安居客、 链家旗下的贝壳找房等,会和部分长租公寓品牌进行房源合作,除去导流之外,如嗨住还会起到全网比价的作用。总体来说,垂直租赁平台更侧重于特定人群的长租公寓需求,以差异化的产品和品牌特性占领市场。

• 第三方服务商主要包括金融、 SaaS、装修、家居等细分领域的专业服务提供商。

• 总体来说, 36氪研究院认为, 在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放,作为住房租赁市场的重要组成部分,长租公寓市场将迎来“最好的时代” 。

平台层:长租公寓白领租赁平台-蛋壳公寓

以规范标准化的服务体系, 提升用户满意度和推动制定行业标准

• 作为白领长租公寓运营平台,蛋壳公寓目标客户为19-30岁左右的一线/新一线城市的白领阶层。 服务体系方面,蛋壳公寓的客服、线上和线下管家等服务体系正在形成一整套的数据体系,对客户的问题进行分类和系统归纳,并针对有代表性的问题提出集中处理办法、针对个性问题提出处理参考意见,提升用户满意度。

• 蛋壳公寓的单间出租可实现盈利,其收入来源包括分租和装修后的租金溢价,目前已落地北上广深杭等8个城市,正通过系统支撑快速复制下沉到各个城市。

• 目前整个长租公寓行业的服务体验仍有很大提升空间,蛋壳公寓未来希望能以自身标准规范的服务推动整个行业规范标准的形成。除去与安居客、蘑菇租房、中原地产和各大银行都有合作,蛋壳公寓还在拓展租客文化的建设和运营。 2018年蛋壳公寓将继续扩大规模提升服务。

 长租公寓行业趋势分析

长租公寓行业总结 - 优势与挑战

行业仍面临融资方式单一、政策不明朗、税收不明确等三重风险

长租公寓一般有租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务等三种盈利来源,涉及包租、加盟、托管三种主流商业模式。除去目前中国整个房屋租赁大市场环境亟需完善这一痛点,目前长租公寓行业还存在融资方式单一、政策压力不明朗、经营牌照/税收不明确等风险。

首先在融资方面: 随着长租公寓业务的发展和市场的开拓, 融资是其必经之路。 如今国内REITs、 ABS仍是过渡性产品,与国外的资产证券化有一定差别,未来需要通过更完善的金融产品的使用来帮助行业不断前进。

其次在政策方面:长租公寓行业目前仍缺乏比较清晰明朗的管控政策。目前长租公寓存在经营管理牌照和经营资质不明确等问题;分散式N+1合租模式的合法性也有待明确,目前N+1模式在各地禁止情况不同,例如上海不明确,北京禁止,二线城市仍旧是鼓励的。

最后在税收方面:机构出租房屋需要缴纳房产税、增值税、企业所得税,高税率一定程度上会导致成本增加。

具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力,是一家长租公寓企业的核心竞争要素。 房源数量的多寡某种程度上即为长租公寓企业的壁垒之一。同时,规模优势需结合有效的成本控制流程和精细化的运营管理,否则较高的空置率会削弱规模优势带来的竞争力。

总体来说, 受制于诸多因素限制,各大企业普遍面临投入大、周期长、盈利途径单一等诸多问题,为有效降低开发运营风险,需从区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理等维度,建立企业长久的持续竞争力,才能在未来市场格局中立于不败之地。

长租公寓未来发展趋势

未来将不断走向品牌化、托管化、社群化、 平台化和租约证券化。

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