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只租不售——开启房地产行业新格局

芜湖365淘房 2021-03-30 11:28:41

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特约撰稿人孙云


7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。一块位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5万平方米,可建建筑面积约13万平方米,成交楼面单价为每平方米5569元,由上海张江(集团)有限公司竞得;另一块位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85万平方米,可建建筑面积7.13万平方米,成交楼面单价为每平方米5950元,由上海嘉定新城发展有限公司竞得。这两块地的成功出让,距离九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》仅仅过去六天。


如果在过去,上海这个寸土寸金的地方,楼面地价不足6000一平米,这是天方夜谭。但是7月24日的这两宗地块的出让,却明确地释放了这样一个信号——只租不售,这回是来真的!这个信号,对于我们普通人来说意味着什么呢?

现状.怪圈.重拳

长期以来,商住倒挂、租售比严重失衡在我们国家,特别是一二线城市是普遍存在的现象。国际认可的健康的租售比,是在1:300至1:200之间,而我们国家呢,早在2010年,北京地区的房屋租售比就已经突破了1:600,部分商品房的租售比甚至低于1:700。这种楼市房价与租金背离的现状,揭示了一二线城市住房需求过热,房价持续走高的事实,同时也反应了在这些需求中,房产的投资属性和金融属性已经大过了最基本的居住属性。这一现象,经历十年的国家调控,总是无法解决。要么限买限售限地,只要政策有一丝的松动,一二线城市的房价就会骤然飚升、高歌猛进。

原因在于哪里?在于城市资源分布的不均。一二线城市永远都是人口流入的热点,而源源不断流入的人口又势必增加对于住房的需求,当住房的供应低于需求的时候,房价势必上涨。而当房价的上涨速度高于收入增加的速度时,房产势必成为人们投资或保值的最佳选择。而调控以来的各类措施又仅是从压制需求入手,没有给需求一个有效的释放通道,无法在根本上解决供需矛盾,从而陷入了越调越高怪圈。

取缔群租房、取缔商住两用房、严格限制一二线城市的土地出让规模……进入2017年,针对热点城市,国家通过各种措施传递出控制人口规模、限制住房交易,从而削弱住房投资获利空间的明确信号,实际上就是在为打破这一怪圈做出的铺垫,而“在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场”才是最重要的有力的重拳。因为这项举措,城市建设的人口需求将和人口的购房需求相剥离,从而达到通过遏制需求有效遏制房价飞涨的最终目的。

供需.政府.改变

十年的调控都没有收到很好的效果,只租不售又能起到多大的实效呢?让我们回归政策本身加以解读。

首先,针对承租人。

设想一下,如果我们自己是到一二线发展的外地人,在没有这份《通知》之前,在买房和租房之间是如何权衡的?买房的好处,可以真正成为这座城市的一员,可以争取到更多的发展机会,可以享受城市的公共配套和服务,生活稳定……买房的坏处,倾一生之积蓄,背多年之债务,生活水平和消费能力必然下降;租房呢?好处当然在于经济压力小,而坏处则在于不能全部享受到相应的公共配套和服务,同时生活处于不稳定状态,随时可能处于搬家找房子的状态。

解决问题,从承租人的痛点中寻找钥匙。《通知》明确,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。这一条,就是之前媒体炒作出的标题党——租售同权。而实际上,该项规定虽然远不能达到租售同权的实质,但是却从很大程度上为房屋租赁人划定了权益保护的范围,解决了承租人关于享受公共配套服务的生活之忧。

租房的不稳定性如何解决呢?我们要结合今年5月19日,住房城乡建设部的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》来看。这份《征求意见稿》中规定:“鼓励签长期租赁合同,对于当事人签订三年以上住房租赁合同的,规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持;对于住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。”不低于三年的租期,应当可以大大降低承租人的生活不稳定性。

与此同时,九部委的《通知》中明确:“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。”实际上,竞得上海7月24日出让的两宗只租不售用地的企业都是国有企业。这从另一个层面又给期望长期租赁的承租人吃了一个定心丸。

基本的权益能够得到保障,租售是否同权已经不重要了。如此一来,买房和租房,你会如何权衡呢?还会继续选择买房吗?当需求能够以另一种形式加以释放,供需矛盾必然在一定程度上得以缓解。

其次,对于住房租赁企业。

一般来说,任何企业都是以利益最大化为目标的。九部委的《通知》也十分清楚这一点,所以才在文件“多措并举,加快发展住房租赁市场”的开篇,就直接明确“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展”。换而言之,国家是寄希望于国企带头,率先推动住房租赁市场的发展。另一方面,在全国金融会议上重点要求经济“去杠杆”的同时,《通知》却对住房租赁企业“另眼相看”。《通知》表示“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。”而从上海的两块只租不售的土地出让结果来看,超低地价出让,显然也是针对住房租赁企业的有效扶持。

除了国企,《通知》还鼓励盘活其它用途的房屋用于住房租赁:“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。”这对于商住倒挂的城市来说,不失为开发商消化商办性质用房的一个可以参照的方法。

再次,对于地方政府。

解决了供、需两方面的问题还不够,还需要地方政府的支持,来看看这项政策对于地方政府的影响。一直以来,土地出让金是地方政府的主要收入来源。也正是由于这个原因,导致了各地在遏制房价上涨速度的同时,无法解决拿地成本的上升。面粉贵过面包,也一直深受相关城市开发企业的诟病。

只租不售,给出了另一个解决路径。《通知》要求“城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案”。当房屋租赁实现网上备案,最直接的用意就在于加强租赁管理,保证租赁税的收缴。而租赁税属于地税,收归于地方政府。换而言之,地方政府通过这种方法,可以大幅度降低土地出让金,而后用租赁税的形式细水长流,既可以保障城市发展的资金需求,又不至于过度依赖土地出让金,“土地财政”现象或许能够得以有效改观。何乐而不为?

影响.格局.猜想

现在说“只租不售”会给中国的房地产市场带来哪些深远影响还为时过早,还有很多配套的政策措施有待出台。但是可以肯定地说,发展起来的住房租赁市场,一定会成为房地产市场的一个有效补充形式,占据相当大的市场份额,房地产市场的格局也将因此而发生改变。

首先是针对一二线人口流入压力大的城市,人口流入压力和购房需求压力相分离,实际的购房需求下降,如果再辅以增加有效商品住房供给,房价的飞涨现象肯定能够得到缓解。而对于芜湖这类三四线城市呢,目前尚不知住房租赁市场的涵盖范围,如果按照人口流入压力来划分,那么在一二线城市选择租房的人,将会回到自己的家乡释放购房的需求,直到人们对于购房的观念发生彻底改变,住房所有权变得不再重要为止。可以猜想一下,到那时候,房产,或许真会成为少数人的游戏。

另一方面,新兴的住房租赁市场也会给一些行业带来发展的商机,比如资产托管行业,比如金融行业的租房类产品……风水转一轮,又是新天地。

*本文为作者观点,不代表365淘房立场,仅供读者参考




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