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托管公司提前收回房屋 租户的损失找谁算

河南法制报 2019-12-01 16:26:35


事件


去年7月,刚毕业的董小姐来到郑州市打工。经一家中介公司介绍,她和朋友租住了金水区升龙凤凰城的一室一厅,房租每月1500元。由于房子是被房东托管的,董小姐就和托管公司签订了承租委托合同。今年7月,合同到期了,董小姐打算继续租住。她和托管公司续签了合同,约定新的租金为每月1700元,租赁期限为14个月,明年9月到期。然而,上周六,董小姐却突然接到了托管公司的电话。托管公司告诉董小姐,她租的这套房子已经被房东抵押出去了,现在房东还不上钱,要收回房子。托管公司要求董小姐和她的室友尽快搬走,并口头承诺会帮她们找新的房子。

董小姐又震惊又生气,她对托管公司的处理方法很不满意。董小姐不想搬家,如果一定要搬,她认为房东或托管公司应当向自己支付违约金。但是,董小姐和托管公司签订的是格式合同,其中并未约定当房东提前收回房屋时,房东或托管公司要承担的违约责任。


董小姐要怎么做才能最大限度维护自己的利益呢?


抵押时间决定董小姐是否必须搬家


目前,董小姐最头疼的问题就是托管公司要求她必须马上搬家。“合同约定的是租到明年9月,我想让托管公司和房东的抵押权人商量下,让我们继续住这套房子。听说有句法律术语叫‘买卖不破租赁’,这句话是不是也适用于抵押呢?”董小姐有些迷茫。

河南裕恒律师事务所律师卢东林说,董小姐是否必须搬家,取决于房东将房子抵押出去的时间。《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中规定,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效;抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,如果房东是在出租后又将房子抵押的,董小姐就可以继续租住该房子,直到租期届满为止。

如果在董小姐租房之前,房东已经将该房抵押出去,董小姐还可以到有关机构查询抵押是否符合法定条件并已办理手续,如果没有,则董小姐可以主张抵押行为无效,继续租住房子。

如果经证实,该房子在董小姐租住前已被抵押,且抵押行为合法有效,董小姐就必须在合理的期限内搬出房子。根据相关司法解释的规定,抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押,抵押人对出租抵押物造成的承租人的损失承担赔偿责任。在这种情况下,董小姐可以主张损失赔偿。


可要求房东赔偿损失

按照董小姐的想法,如果不能继续租住房子,她希望有人来为自己的损失埋单。但是,房东把房子托管了,董小姐一直是和托管公司联系。当初租房子时,中介公司的人曾口头打包票说“房子没问题,只管放心住”。现在,房东不露面,托管公司和中介公司则很容易找到。


董小姐该向谁主张权利呢?


卢东林说,要确定责任主体,就要看合同的相对方是谁。由于未和中介公司签合同,该公司员工的口头保证也没有以书面或录音的形式确定下来,董小姐不能要求房屋中介公司承担责任。

董小姐和托管公司之间签订的是承租委托合同,合同中明确说明了托管公司和房东之间是委托关系。根据法律规定,在委托期限内,委托行为的后果由委托人直接承担。因此,董小姐应当向房东本人主张权利。

违约金需事先在合同中进行约定

在本案中,房东未遵守合同约定,要提前收回房屋,董小姐想要求其支付违约金。但是,在房屋租赁关系中,违约金的适用需以双方事先有约定为前提。董小姐在签订合同时没有约定对方提前收回房屋时应承担的违约责任,因此无法向房东主张违约金。


董小姐的经济损失要怎样弥补呢?


卢东林说,虽然没有约定违约金,但房东仍然应当依法承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,如果董小姐不得不搬家,她可以要求房东承担其搬家产生的费用,以及误工费等其他损失。

现实生活中,在通过中介公司或其他机构租赁房屋时,此类机构通常会通过格式合同来限制承租人的权利,减轻出租人的责任。因此,在签订格式合同时,一定要仔细阅读其中的违约责任部分,必要时,应当要求修改合同条款,明确约定房东提前收回房屋时需支付的违约金数额。将来一旦发生纠纷,承租方就可以最大限度地维护自己的经济利益。




河南法制报新媒体中心丨出品

编辑丨吕曈

记者丨尚迪

来源:河南法制报新媒体



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